Н. Х. ТОКАЕВ,
депутат Парламента РСО-Алания,
профессор СОГУ

Информация о работе комиссии Парламента РСО-Алания, которую доложил на майской сессии Г. Ю. Кучиев, на наш взгляд, носила характер похвальный, с «розовым оттенком». Другими словами, по существу, все изменения в использовании различных категорий земель комиссией были оценены положительно. Однако это больше получилось с точки зрения учета земель. Вместе с тем есть серьезнейшие проблемы использования земель в республике. Я их перечислю:
— экономическая отдача землепользования низкая, особенно низкая для бюджетов;
— монокультурность убивает экономическое плодородие земель сельхозназначения (имеет место «кукурузно-удобренческое убийство земель»): что будем делать?
— имеет место не просто отсутствие достаточных правоустанавливающих документов, принимаемых соответствующими органами, в том числе и нами — Парламентом республики. На сегодня те нормы, которые внесены в республиканское законодательство (в частности, в Законе 17-Р3 от 14.05.2004), во многом нежизнеспособны. Люди от земли, скажем так, их не воспринимают.
Речь идет в том числе об условиях аренды, об арендной плате, о земельном налоге, об экспликации земель сельскохозяйственного назначения на основе индивидуального предпринимательства, крестьянско-фермерские хозяйства и т. д.
Многим не под силу брать и обрабатывать большие площади земель под сельскохозяйственное производство. В то же время, если норма 1 га земли, например под сенокос, увеличена чуть-чуть, то установленная российским республиканским законодательством норма платы не под силу землепользователю: плата будет взыскиваться до 30 тыс. рублей. Таких землепользователей немало, и они занимаются как сенокосами, так и производством той же кукурузы для вскармливания скота. Этих вопросов много, и поэтому предлагаю конкретизировать и усилить работу над поправками, которые улучшат республиканский Закон № 17-РЗ о регулировании земельных отношений (ст. 15.1, ст. 16, п. 1, 2, 3).
Высказываю поддержку предложению комиссии Парламента республики о необходимости проведения инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в горной зоне. Однако надо внимательно подойти к проблеме с позиции вовлечения таких земель в сельскохозяйственный оборот. В данном контексте приходится думать не только о тонкостях и специфике сельскохозяйственного 
использования самих земель, но и о вопросах жизненной среды в горной зоне. Люди в горах по-особому воспринимают всякие переводы земель в другие категории, и это нельзя игнорировать. В горах, например, к сенокосам и пастбищам другое отношение, чем в равнинной части нашей республики. Законодательно для этой категории людей надо создавать преференциальные условия (№ 17-РЗ, ст. 16, п. 1).
В разрезе необходимости совершенствования республиканского законодательства в вопросе развития земельных отношений дополнительно обращаю внимание на следующую проблематику. Во-первых, земля находится в пользовании тех, кто ее обрабатывает. Система отношений собственности на землю не есть система изначального экономического присвоения самой земли и всего, что с ней можно делать. Земля находится в собственности государства, узаконена и частная собственность на землю, а арендная практика формируется в связи с ее использованием. Во-вторых, аренда земли — экономическая и юридическая форма ее использования. Законодательство призвано развивать земельные отношения так, чтобы, с одной стороны, улучшалось землепользование, а с другой — оно (законодательство) позволяло расширять условия доступности земель для хозяйственно-экономического пользования основной частью населения на местах (№ 17-РЗ, п. 1, 2, 3, 4). Во все времена и везде в мире земельный ресурс пользовался особой привлекательностью и его значение играло определяющую роль в развитии жизненного пространства людей. Рациональное и эффективное использование земельных ресурсов никогда не формирует у использующих их отчуждения. Проблемы возникают тогда, когда земля используется непродуктивно и малоэффективно, когда ее использование коммерциализируют, включают в спекулятивный оборот купли-продажи.
Аренда земли, безусловно, развивающаяся форма землепользования. Вместе с тем правовая основа аренды призвана формировать строгие нормы и правила землепользования: четкость и строгая определенность прав использования земли; условия владения земельными ресурсами; распорядительные возможности арендаторов и их ограничения. Экономическая основа землепользования в форме аренды формирует следующий круг требований. Во-первых, норма аренды должна быть четко определяема установлением арендной платы. Это значит, что возникает необходимость оценки плодородных возможностей земель, условий хозяйствования на них с учетом специфики данной местности, но и в соответствии с кадастровой стоимостью земли, которая берется в аренду. Во-вторых, при формировании аренды земли и арендной платы следует как можно полнее учитывать ожидания небрежного, неэффективного использования земель, отсутствие ухода за ними, что может быть (по необходимости) причиной пересмотра как условий, так и платы, вплоть до ликвидации самой аренды (№ 17-РЗ, ст. 13, п. 2).
Аренда земли не может быть заданной на все времена без изменений. Вместе с тем важность длительности сроков аренды не следует умалять. Любые возможные ограничения и целесообразные изменения арендных отношений крайне важно предусматривать в рамках законодательного поля (№ 17-РЗ, ст. 13, п. 2).
Как показывает практика развития земельных арендных отношений в РСО-Алания, слишком много спекуляций и неясностей в системе арендного землепользования. Спекуляции идут по линии подставных арендаторов и субарендаторов, ловкачей латифундистского толка, малоизвестных местному населению, развита и практика подкупных отношений с администрациями местных властей. Арендное владение землями, переходящее в латифундизм, — это когда на земли «сажают» арендаторов в кавычках и через них не высвечиваются настоящие их владельцы, распределители земельных участков, площадей.
Категорически неприемлем вариант развития арендных отношений в сфере использования земель в форме покупки в торговом смысле. Нельзя путать эту проблематику в аспекте возникающих проблем выделения земель в аренду с учетом использования различных льгот, методов в рассрочку, усилия, направленные местными властями на широту владения землями местным населением, на учет различных факторов улучшения применяемых способов обработки земель, их плодородия.
Формы развития аренды земель, которые не учитывают трудовой его смысл, трудовую свободу, малоприемлемы. Эффективная аренда земель в условиях РСО-Алания, по нашей оценке, должна базироваться на владении умеренной ее размерностью, в том числе никак не ущемляющей разумные интересы и стремления людей, проживающих близко или недалеко от тех земель, которые сдаются в аренду (№ 17-РЗ, ст. 14, п. 1, 2, 3, 4). Если арендная земля эффективно обрабатывается, это значительно меньше будет вызывать протесты местного населения, не занятого арендой, несоблюдение принципов справедливого распределения и использования земель. Систему арендного землепользования нельзя эффективно сформировать и реализовать без учета указанных обстоятельств.
Крайне вредна и опасна такая система арендного землепользования, которая игнорирует совокупность местных факторов и условий. Ориентированность такой системы по целям и задачам должна исходить из той предпосылки, что доступность землепользования для местного населения — наиважнейший вопрос. Да, не все люди способны и хотят заниматься арендой. Это факт, но надо и отношения доступности развивать, приумножая способности людей. На наш взгляд, не все люди имеют право быть собственниками земли, но и не все могут быть арендаторами земель. Вместе с тем едва ли оправдана практика малой доступности аренды земли, когда у «руля земель» оказываются единицы арендаторов такого толка, о чем было сказано выше. Известный русский ученый-аграрник А. В. Чаянов метко акцентировал на этой проблеме внимание так: «Для трудового народа сохранение собственности на землю означает новое ярмо, новых помещиков, которые скоро появятся. …Для народа важна не собственность на землю, а важно то, чтобы он получил доступ к земле и чтобы ему не мешали работать на ней устойчиво и производительно. Ему важно также, чтобы земля не скопилась в руках новых богачей».
В землепользовании должен быть особо систематизированный порядок. Нельзя на земле налаживать нетрудовые доходы, обильные доходы, расширенные и неоправданные. Это называется несправедливое обогащение, рвачество или еще как-то по-особому. Арендное использование земли не отменяет того, что существует общесоциальное значение земли, на которой живут люди. Земля — Богом данная основа нашей жизни, и ее разумное, рациональное и экономически эффективное использование зависит от нас же. В таком контексте оценки земли воплощается не только эмоциональное и богобоязненное восприятие отношения к земле. В Библии сформулировано следующее предупреждение: «Землю не должно продавать навсегда, ибо Моя Земля: вы пришельцы и поселенцы у Меня». Сильно и верно все это утверждается в сознании, но добавлю, если такое удобно: мы «пришельцы» и «поселенцы», но тоже временные. Грустно, но это так…
Есть весьма точное понятие: возделывать землю. Ослабление большого количества людей к возделыванию земли сопровождается ослаблением тяги к земле, и это, как отмечал А. Солженицын, «большая опасность для народного характера». Узкокругной арендой, когда ею заняты единицы людей, может порождаться такой процесс развития земельных отношений, который неминуемо будет формировать безответственность в использовании любых площадей земель. Но ведь аренда не должна становиться источником новых проблем.
У Александра Исаевича Солженицына есть такое обобщение практики землепользования в России: «Дано земле — чудное благословенное свойство плодоносить, но ее абсолютное значение не понимается и, более того, деформируется “оплошными законами”, земельная аренда не выдерживает экономической конкуренции с частной собственностью на землю». Великий писатель чрезмерно большие надежды возложил, в моем видении, на частную собственность на землю, но он был прав относительно необходимости кардинального улучшения арендной практики.
Если арендная форма использования земли стала или становится основной, тогда она должна способствовать ограничению тех поползновений, которые порождают спекулятивные коллизии ее купли-продажи. Несравненную ценность имеет правовое регулирование использования земли. В центре же самой проблематики — эффективность, т. е. конечная результативность землепользования. Арендная плата должна устанавливаться с учетом, безусловно, уровня естественного плодородия земель (рентная основа), сбалансированности со ставкой земельного налога. На этой основе она может быть гибкой, изменяемой, приемлемой для разных категорий арендаторов. 
Следует также учитывать, что арендные отношения не могут развиваться полноценно, если в их орбиту не включаются в качестве землепользователей крупные, средние и малые перерабатывающие предприятия, мукомольные комплексы, животноводческие комплексы, промышленные и торговые предприятия и т. д. (№ 17-РЗ, ст. 16, п. 3). В РСО-Алания такой практики очень мало, что является большим минусом для экономики, так же как и для бюджета. Идет развитие болезненного процесса индивидуализации арендного землепользования, и это не приводит (десятилетиями) к улучшению показателей землепользования, а, наоборот, порождает монокультурность развития сельского хозяйства. 
Приходится острокритически оценивать ситуацию, которая складывается с неразвитием перерабатывающих производств исчезнувшее состояние перерабатывающих (малых, средних, комбинированных и интегрированных). В целых районах республики наследовали исчезнувшее состояние перерабатывающих фрукты, овощи цехов, заводов. Из кукурузы и картофеля ничего не научились серьезно делать в качестве готовой продукции, кроме, разумеется, спирта, водки, араки. Перестали быть интересными крахмал, патока, глюкоза: в них никто не видит перспективу. Давно назрела необходимость в постановке вопросов о наших возможностях и способностях в этих направлениях. Не стало никаких запретов монокультурно использовать земли и при этом ухудшать состояние своей экономики, бюджета. Наблюдающаяся неограниченность праводеятельности в форме аренды (что хочу, то и выращиваю, как хочу, так и обрабатываю земли) торжествует, хотя внешние атрибуты законодательного регулирования запущены в ход.
Содержание права и содержание свободы деятельности в землепользовании сильно разобщились через современные формы аренды. Скажу призывно: мы должны, обязаны учитывать в развитии арендных отношений конкретный экономический порядок, логику экономических требований и интересов (общества, коллективов, индивидов), жизненный смысл используемых земельных ресурсов. При всем этом необходимо уметь оценивать проблематику последовательности экономических и бюджетных действий в оценке развивающихся земельных отношений. 
Общий вывод заключается в том, что назрела необходимость разработки и внесения значимых для современной практики землепользования и регулирования земельных отношений поправок в РЗ № 17 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания» в редакции от 14 мая 2004 года; от 14.04.2006 № 12-РЗ, от 22.05.2006 № 28-РЗ; от 23.11.2009 № 49-РЗ; от 11.06.2010 № 31-РЗ; от 06.06.2013 № 26-РЗ.